Una holding con inmuebles solo se considera sociedad con actividad económica si el arrendamiento se gestiona con un local y al menos una persona empleada a jornada completa. Si más de la mitad de su activo no está afecto a una actividad, es entidad patrimonial y pierde ventajas fiscales importantes.
Cuándo el alquiler es una actividad económica
El artículo 5.1 de la Ley 27/2014 del Impuesto sobre Sociedades establece que el arrendamiento de inmuebles se considera actividad económica solo cuando se dispone de un local exclusivamente destinado a la gestión de la actividad y de una persona empleada con contrato laboral y a jornada completa.
El empleado no puede ser el propio administrador ni un familiar sin relación laboral real, y la carga de trabajo debe justificar la contratación. La Administración examina con detalle la realidad de estos medios, sobre todo en sociedades con pocos inmuebles.
Cuando se cumplen ambos requisitos, la sociedad se asimila a una empresa inmobiliaria con estructura propia. Cuando no se cumplen, el alquiler es una mera gestión patrimonial, con consecuencias fiscales que van mucho más allá del Impuesto sobre Sociedades.
Qué es una entidad patrimonial
El artículo 5.2 de la ley define como entidad patrimonial aquella en la que más de la mitad de su activo está constituido por valores o no está afecto a una actividad económica, durante más de 90 días del ejercicio. Para el cálculo se utilizan, en general, los valores de mercado y la media de los balances trimestrales.
No computan como activos no afectos los valores que otorguen al menos el 5 % del capital de una participada y se posean para dirigirla y gestionarla con medios materiales y personales. Esta excepción es la que permite a una verdadera holding de dirección no ser considerada patrimonial por sus participadas.
Tampoco computa el efectivo y los activos líquidos procedentes de la actividad, dentro de ciertos límites. Una holding con grandes cantidades de tesorería sin destino, o con inmuebles que no sirven a ninguna actividad, puede acabar siendo patrimonial sin proponérselo.
Consecuencias de ser entidad patrimonial
La calificación tiene efectos prácticos en varios frentes. En el Impuesto sobre Sociedades, la entidad patrimonial no puede aplicar determinados incentivos ni el tipo reducido de las empresas de nueva creación. En las ventas de participaciones se aplican reglas más estrictas.
En el Impuesto sobre el Patrimonio y en el de Sucesiones y Donaciones, los beneficios para la empresa familiar exigen que la sociedad desarrolle una actividad económica. Una sociedad patrimonial queda fuera de la exención del 4.Ocho de la Ley 19/1991 y de la reducción del 95 % de la ley de sucesiones.
Estas consecuencias explican por qué la calificación importa tanto en la planificación familiar. Para entender las diferencias entre tipos de holding y sus efectos, puede ser útil comparar los modelos descritos en este blog sobre holding puro, mixto y patrimonial.
Tributación de los alquileres en la holding
Los alquileres que cobra la sociedad son ingresos de su actividad y tributan al tipo general del Impuesto sobre Sociedades, deduciendo los gastos de conservación, amortización, intereses, tributos e IBI. A diferencia de lo que ocurre en el IRPF, no existe reducción por alquiler de vivienda.
En el IVA, el alquiler de locales y oficinas está sujeto al 21 %, mientras que el de viviendas está exento. Esta distinción afecta a la deducción de las cuotas soportadas por la sociedad, por lo que conviene separar bien ambas actividades. Los mecanismos de deducción se desarrollan en el artículo sobre el IVA de la holding.
Cuando la sociedad vende un inmueble, la plusvalía tributa en el Impuesto sobre Sociedades, y el Ayuntamiento exige el impuesto sobre el incremento de valor de los terrenos. Hay que coordinar ambos efectos en el cálculo del precio de venta.
Ejemplo práctico
Una holding familiar tiene participaciones en dos sociedades operativas valoradas en 4 millones de euros, y cuatro locales alquilados a terceros valorados en 2 millones de euros. Tiene un empleado a jornada completa y una oficina propia dedicados a la gestión de los alquileres.
| Concepto | Importe |
|---|---|
| Participaciones de dirección y gestión | 4.000.000 € |
| Inmuebles afectos a la actividad de alquiler | 2.000.000 € |
| Activos no afectos | 0 € |
| Porcentaje no afecto | 0 % |
La sociedad no es patrimonial. Si se eliminara el empleado, los inmuebles pasarían a no estar afectos, y el 33 % de su activo (2 de 6 millones) seguiría por debajo del 50 %. Sin embargo, si su valor fuera mayor al de las participaciones, la sociedad podría cruzar el umbral.
Cómo separar inmuebles y participaciones
Una solución habitual es mantener los inmuebles en una sociedad independiente, con su propia estructura de alquiler, y dejar la holding como matriz de participaciones. De este modo, cada sociedad cumple los requisitos propios y no se contaminan entre sí.
Los inmuebles cedidos a sociedades operativas del propio grupo plantean cuestiones específicas de afectación, que se resuelven según el criterio vigente de la Administración y de los tribunales. Conviene revisarlas con asesoramiento especializado antes de ejecutar la separación.
Una reorganización de este tipo puede hacerse con neutralidad fiscal si se cumplen los requisitos del régimen especial, un asunto que se trata en nuestra sección sobre reestructuraciones y régimen FEAC.
Revisión periódica
La calificación patrimonial se evalúa cada ejercicio. Por eso es recomendable calcular anualmente el porcentaje de activos afectos con los valores de mercado y documentar la actividad de alquiler. Un cambio en la composición del balance puede alterar el resultado.
Los servicios de estructuras holding y blindaje patrimonial de LRB Tax & Legal incluyen este tipo de revisión periódica, así como el diseño de la estructura más adecuada para cada patrimonio inmobiliario.
Preguntas frecuentes
Cuando la sociedad dispone de un local exclusivamente destinado a gestionar la actividad y de una persona empleada con contrato laboral a jornada completa, según el artículo 5.1 de la Ley del Impuesto sobre Sociedades.
Es la sociedad en la que más de la mitad del activo son valores o bienes no afectos a una actividad económica durante más de 90 días del ejercicio. Pierde incentivos fiscales y beneficios de empresa familiar.
No, si posee participaciones del 5 % o más para dirigir y gestionar las participadas con medios materiales y personales. Esas participaciones no se consideran activos no afectos a efectos del cálculo.
El alquiler de locales y oficinas lleva IVA al 21 %. El alquiler de viviendas está exento de IVA, lo que limita la deducción de las cuotas soportadas en esa parte de la actividad.
Contenido informativo de carácter general, actualizado a la fecha de publicación; no constituye asesoramiento para un caso concreto.